ATL Sztuka Nieruchomości SP.Z.O.O, Jana Heweliusza 11 / 819, 80-890 Gdańsk
by adminWszyscy jesteśmy ze wsi – czyli o gruntach rolnych w miastach.
Wszyscy jesteśmy ze wsi – czyli o gruntach rolnych w miastach.
Każdy wyrafinowany mieszczuch, odnoszący się ze swoim pochodzeniem w sposób wartościujący ludzi zamieszkujących tereny rolnicze, musi pogodzić się z zatrważającym faktem – dla urbanizacji terenu, również jest uważany za wieśniaka, i nie tylko dla niej ☺
Zapewne niewielu zdaje sobie sprawę, że grunty rolne i łąki stanowią jedną czwartą obszaru miasta stołecznego Warszawa (22,5%), kiedy dla królewskiego miasta Kraków prawie 50% jego powierzchni przeznaczone jest pod uprawę rolną. W przypadku Gdańska to niebagatelne 34,5%. W tym zestawieniu najbardziej zurbanizowanym miastem jest stolica przemysłu wydobywczego Katowice (w którym, notabene, tylko 8% powierzchni stanowią tereny przemysłowe), a stawkę z wynikiem 55% zamyka podkarpacki Rzeszów.
Robi wrażenie?
Warto podkreślić, że w kategorii 'grunty rolne’ znajdują się takie różnorodne tereny jak grunty orne, sady, łąki, pastwiska, działki pod stawami i nieużytki. To właśnie w Warszawie mamy najwięcej nieużytków, które zajmują ogromne 366 hektarów, czyli imponujące 3,66 miliona metrów kwadratowych. Gdyby zabudować ten teren inwestycjami deweloperskimi, można by uzyskać w bezwzględnym minimum około 30.000 nowych mieszkań, ale to tylko dywagacje posiadające tak samo wyraziste plusy jak minusy.
Jednocześnie warto zaznaczyć, że od 30 kwietnia 2016 roku obowiązują ustawowe ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi. Początkowo w swobodnej wymianie były dozwolone jedynie działki o powierzchni nie przekraczającej 0,3 hektara, czyli 3 tysiące metrów kwadratowych, a od czerwca 2019 roku przepisy jeszcze bardziej się zaostrzyły, ograniczając handel działkami poniżej 1 hektara (wyłączając rolników).
Czy na pewno krwiożerczy wzrok potencjalnego nabywcy na rynku nieruchomości powinien być strumieniowo skierowany w stronę bezwzględnego, kapitalistycznego dewelopera?
Drugie, nieufne oko (słusznie) spogląda nieco spod byka w stronę…
Rządu, który w brawurowy sposób przybył, aby wyswobodzić swoich obywateli za pomocą specustawy mieszkaniowej! Czego nie rozumiesz?
Owa ustawa, między innymi, w swoim założeniu miała odblokować grunty rolne, które można by zabudować mieszkaniami. Których powstać miało 100.000 do końca 2019, jednak do użytku oddano nieco ponad 15 tysięcy (stan na koniec 2021). Warto zaznaczyć, że na koniec 2019 r. deficyt na rynku mieszkaniowym w Polsce wynosił około 641 tysięcy mieszkań. Niefrasobliwość samorządów sprawiła, że deweloperzy też nie skorzystali na specustawie mieszkaniowej. W przypadku terenów objętych specustawą mieszkaniową, konieczne jest podjęcie uchwały przez radnych w sprawie lokalizacji inwestycji. Niemniej jednak, aby skorzystać z uproszczonej ścieżki inwestycyjnej, projekt musi spełniać konkretne wymagania i standardy urbanistyczne.
Proces ten jest zazwyczaj długotrwały, co sprawia, że deweloperzy rzadko z niego korzystają. Dopiero po przejściu przez tę procedurę, deweloper ma możliwość złożenia wniosku o uzyskanie decyzji dotyczącej warunków zabudowy. Należy także pamiętać, że nie każdy grunt rolny nadaje się do zabudowy mieszkalnej. Jeżeli ziemia jest o wysokiej jakości, minister rolnictwa prawdopodobnie nie zgodzi się na jej zmianę przeznaczenia. Dodatkowo, aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, przynajmniej jedna sąsiednia działka musi być już zabudowana. Ponadto, istotne jest zapewnienie dostępu do drogi, a nie zawsze to takie oczywiste. Szereg wymogów niezbędnych do spełnienia zdecydowanie utrudnia, a w konsekwencji prowadzi do nieuwalniania gruntów rolnych w miastach.
W związku z niską podażą gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, deweloperzy nie są w stanie zaspokoić rosnącego zapotrzebowania na mieszkania, w efekcie rosną ich ceny. Należy pamiętać, że na ceny mieszkań wpływa wiele czynników, nie tylko proces nieuwalniania gruntów rolnych w miastach, aczkolwiek ma to decydujące znaczenie.
Uwalnianie nieużytków budowlanych jest ważne, aby zapewnić dostępność gruntów do inwestycji budowlanych, zwiększyć podaż nieruchomości, zrównoważyć wzrost cen mieszkań i stworzyć warunki dla rozwoju nowych projektów mieszkaniowych. W miarę jak miasta rosną, planowanie przestrzenne i odpowiednie zagospodarowanie terenów taki jak grunty rolne, staje się kluczowym aspektem zarządzania przestrzenią miejską.
Według raportu NBP na 2022 rok ceny gruntów wzrosły średnio o 17% w przeciętnych lokalizacjach oraz o 30% w bardzo dobrych lokalizacjach (w 2021 r. odpowiednio o 27% i o 42%).
